Нам 17 лет!
Главная страница

Статистика против реальности: о жилищном рынке США

Юрий Вишневецкий, участник конкурса аналитиков Альпари

Статистика всегда лукава – какие-то моменты она будет маскировать, какие-то, напротив, выпячивать, постоянно менять формулы расчета, если что-то начинает слишком сильно расходиться с реальностью. В этом важный смысл – уверенные макроэкономические данные благоприятно влияют на рыночные ожидания и на инвестиционные рейтинги, что, в свою очередь, обеспечивает более низкие ставки при кредитовании или повышенный спрос на активы со стороны иностранного капитала.

На данный момент в аналитической среде присутствует глубокая уверенность, что экономика США выглядит значительно лучше конкурентов, что позволяет ФРС вести политику нормализации и поднимать ставки, в то время как большинство ЦБ других развитых государств делают прямо противоположное – снижают ставки и активно продвигают стимулирование национальных экономик.

Мы покажем всего на одном примере, как статистика расходится с реальностью. На примере рынка жилья в США.

Итак, последние данные – продажи новых домов в июне выросли относительно мая на 3.5%, всего продано 592 тыс. домов. Для сравнения – в феврале 2011г. продалось 270 тыс. домов, то есть рост за 5,5 лет составил 120%. Впечатляющее достижение, не так ли?

Аналогично и с закладкой новых фундаментов – если в апреле 2009г. из-за кризиса было заложено 478 тыс. новых домов, то в июне – 1млн 189 тыс., рост составил 149% от минимума 7-летней давности.

Здравый смысл подсказывает – чем больше строится домов, чем больше их продается, тем выше потребительская активность налогоплательщиков, должны расти объемы ипотечного кредитования и увеличиваться количество домохозяйств, владеющих собственным жильём. Но так ли это?

Ипотечный портфель в коммерческих банках США достиг максимума к маю 2009г, а затем начались странности – медианная цена продаж новых домов пошла вверх, также, как мы знаем, резко начали рост инвестиции в строительство, а общий объем ипотечных кредитов начал снижение и падал вплоть до 2012г., потом начался медленный рост, и только к январю 2016г. он достиг предкризисного уровня.

Итак, еще раз. Средняя медианная цена дома выросла от минимума 204,2 тыс. в октябре 2010г. до 306.7 тыс. в июне 2016г., рост составил 50% за менее чем 6 лет. Резко растут темпы жилищного строительства, а совокупный объем ипотечных кредитов растет при этом крайне медленно, то есть с учётом роста цен количество заявлений на ипотеку не растет, а снижается.

На графике ниже – полное и исчерпывающее объяснение происходящего. Несмотря на то, что уже на протяжении 8 лет объемы закладок новых домов увеличиваются, растет количество проданных домов и на первичном, и на вторичном рынке, общий процент домовладельцев стремительно снижается уже 10 лет подряд!

Если в 1 квартале 2016г. количество домовладений, владеющим собственным жильем, достигло 69,4 %, то по итогам 2 квартала этот процент снизился до 63,1% - худшего результата с момента начала наблюдений в 1980г.

Что это значит? А значит то, что весь рост жилищного рынка в США в последние 8 лет – дутый. Те, кто ступают недвижимость, в ипотечных кредитах не нуждаются, то есть недвижимость скупается не домохозяйствами, а инвестиционными компаниями, жилищными фондами и прочими, имеющими доступ к дешевым кредитам.

Здесь абсолютно тот же механизм, что и на фондовом рынке – коммерческие компании за счет кредитных ресурсов выкупают строящуюся недвижимость в расчете на дальнейший рост цен, создавая тем самым импульс роста для строительного сектора. В то же время снижение процента домовладельцев ясно указывает на то, что это типичный пузырь, поскольку реальных покупателей на строящуюся недвижимость нет.

А любой пузырь, как учит история, имеет обыкновение схлопываться, причем зачастую в самый неподходящий момент, и сопровождается обычно салютом банкротств или как минимум прямых убытков для тех, кто способен пережить очередной кризис.

Этот пример – лишь один из многих, поясняющий, что на самом деле творится в экономике США и что стоит за оптимистичными макроэкономическими отчетами. В стране постепенно исчезает средний класс, именно тот класс, который создает основной спрос на товары и услуги и в конечном итоге обеспечивает прирост ВВП. Нет спроса – нет роста экономики, поэтому так настойчиво снижаются ставки и упрощается доступ к дешевым кредитам во всем мире.

Из вчерашнего отчета Министерства финансов США следует, что дефицит федерального бюджета за 10 месяцев текущего финансового года составил 514 млрд. против 466 млрд годом ранее, рост дефицита более 10%. Дефицит продолжит рост, поскольку к осени неизбежно выяснится заметное падение корпоративных доходов, что приведет и к снижению реальных доходов населения.

Какие бы радужные картины ни рисовали чиновники ФРС, реальность не позволит поднять ставку ни в сентябре, ни, скорее всего, в декабре. Доллар слабее, чем выглядит, его возможный рост может быть обусловлен не ожиданиями роста ставки, а, скорее ростом дефицита предложения, но это уже совсем другая история.

Внимание!

  • Прогнозы, представленные в обзоре, являются частным мнением автора. Комментарии к ним не являются рекомендацией к торговле или руководством по работе на финансовых рынках. Альпари не несет никакой ответственности за возможные прямые или косвенные убытки (или иные виды ущерба), которые могут возникнуть в случае использования материалов обзора.
  • В обзоре сохранены авторская пунктуация, орфография и стилистика.

Чат для трейдеров

Обсуждение новостей из мира финансовых рынков, прогнозы движения цен и вопросы нашим экспертам.

Перейти к обсуждению

Подкасты от экспертов

Альпари

в

Аналитика
Альпари

в


Добавить

Другие обзоры аналитика

Участник конкурса аналитиков
05 декабря, 15:55 (GMT+3)
EURUSD. Обзор и прогноз: 5.12-9.12
02 декабря, 15:43 (GMT+3)
Обзор валютной пары USDCHF
01 декабря, 16:28 (GMT+3)
XAUUSD: прогноз на декабрь 2016

Наши аналитики

Александр Разуваев
Александр Разуваев

Директор аналитического департамента Альпари

Анна Бодрова
Анна Бодрова

Старший аналитик Альпари

Вадим Иосуб
Вадим Иосуб

Старший аналитик Альпари

Все аналитики
Наверх